La mayor recesión en décadas, subidas de tipos de interés históricas, pérdida de poder adquisitivo… y todo en cosa de tres o cuatro años. Con esos ingredientes cualquiera habría apostado a que el precio de la vivienda habría sufrido, al menos, algún tipo de corrección o volatilidad. Sin embargo, el inmobiliario español se ha convertido en uno de los activos que ha presentado un comportamiento más estable, dominado por una tendencia clara: las subidas de precios. Tal es la fortaleza de este sector que incluso bancos y casas de análisis extranjeros intentan buscar la explicación a estas subidas casi sin pausa del precio de la vivienda en España. Aunque no se pueden atribuir a un solo factor, parece que hay uno que está siendo clave y, probablemente, lo seguirá siendo en el futuro: la demografía.

Sin ir más lejos, el precio de la vivienda subió un 4% en 2023, un registro importante pero que queda por debajo del de 2022, cuando el precio de la vivienda creció un 7,4%, su mayor ritmo en 15 años. Afinando más los datos, los precios de la vivienda en España han subido un 5,2% desde el segundo trimestre de 2022, justo antes de que el Banco Central Europeo (BCE) comenzara su vertiginoso ciclo de alzas de los tipos de interés hasta los 450 puntos básicos de endurecimiento. En ese periodo, los precios de la vivienda en el conjunto de la zona euro han caído un 2,1% y han disminuido hasta un 12,6% en Alemania.

Si este 2024, como todo hace indicar, el precio de la vivienda se anota una nueva subida, ya serán 10 años consecutivos de alzas, una tendencia que contrasta con la de otras economías avanzadas, donde las subidas de tipos han hecho descarrilar las subidas de precios de la vivienda. El punto de partida de la vivienda en España era diferente, puesto que los niveles de sobrevaloración se encontraban en un punto más bajo tras la crisis sufrida entre 2008 y 2013. Más allá de esta hipótesis, todo hace indicar que el crecimiento de la población (sobre todo en las zonas donde de mayor demanda de vivienda y que ya se encontraban tensionadas) está empujando el precio de los inmuebles.